היטל השבחה

מקורו של ההיטל  בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 והתוספת השלישית לחוק זה וכן התקנות שהותקנו על פיו. כאן מוגדר מהו היטל השבחה, מתי יש לשלמו, מי מוסמך לקבוע את שיעורו, ההודעה על היטל השבחה, דחיית הערכה של שיעור ההשבחה, וכן האפשרויות על תיקון שומה, ערר על היטל השבחה, מינוי שמאי מייעץ ושמאי מכריע וכן מקרים בהם קיים פטור מהיטל השבחה.

 

מהי השבחה?

השבחה משמעה עליית שווי של מקרקעין בעקבות אישור תכנית (לדוגמה תכנית חדשה המאפשרת בנייה נוספת בבניין, פיצול דירה וכו'), בין אם תכנית מתאר מקומית ובין אם תכנית מפורטת, וכן עליית שווי בגין מתן הקלה או מתן היתר לשימוש חורג. ההיטל עבור ההשבחה מוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות. את ההיטל משלמים לוועדה המקומית של העירייה או המועצה. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה למעט במקרים בהם נקבע אחרת, כדוגמת בנייה לפי תכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר במקרה זה אין תשלום היטל השבחה.

אם אדם מעוניין לבדוק חלות היטל השבחה שחל על נכס מקרקעין ספציפי ,הוא יכול לפנות בעניין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבדיקת הנושא.

 

קביעת שיעור ההשבחה

ההשבחה נקבעת בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה. עם זאת, הוועדה המקומית רשאית גם לדחות את עריכת השומה עד למועד מימוש הזכויות. במקרה של דחייה כאמור על הוועדה להודיע על כך לבעל המקרקעין תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית. למרות הדחייה יכול בעל המקרקעין לבקש להוציא לו שומה כדי שיוכל לשלם את השומה באופן מיידי. במקרה כזה על הוועדה להציג שומה תוך 90 ימים מהדרישה.

 

מועד התשלום

היטל השבחה משולם בעת מימוש הזכויות, דהיינו אם ניתן היתר בניה או בזמן מכירת נכס המקרקעין. יצוין כי קיימת גם אפשרות לדחות את הערכת שיעור ההשבחה ועל כך יש להודיע לחייבים בתשלום. אי תשלום היטל ההשבחה במועד שנקבע לתשלומו עלול לגרום עיכובים ברישומים הצריכים להתבצע בלשכת רישום המקרקעין או בהוצאת היתר ביה או מתן הקלה או שימוש חורג.

 

תיקון שומה

אם נראה לחייב כי נפלו טעויות בנתוני השומה כגון לגבי נתוני המקרקעין, הזכויות שיש לחייב וכן התכניות החלות על המקרקעין ניתן לפנות לוועדה ולבקש את תיקון השומה.

 

ערר וערעור

ניתן להגיש ערר על עצם החיוב בהיטל השבחה או על גובה החיוב בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה תוך 45 ימים מיום עריכת השומה וזאת אם נדחתה הערכת שיעור השומה. אם לא נדחתה – אזי יכול החייב להגיש ערר בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. ועדת הערר רשאית לפנות ולבקש חוות דעת מאת שמאי מייעץ. על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

 

מינוי שמאי מכריע

אם החייב בהיטל השבחה אינו חולק על עצם החיוב הוא רשאי גם לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין במועד הקבוע בחוק ולהגיש בקשה למינוי שמאי מכריע מתוך רשימה שאושרה על ידי שר המשפטים. השמאי המכריע ידון ויקבע לגבי שיעור החיוב ויודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 ימים מיום התגובה האחרונה של הצדדים או מיום הדיון האחרון שהתנהל אצלו בעניין. עלות התשלום לשמאי המכריע תחול על שני הצדדים בתוספת מע"מ אלא אם יוחלט אחרת על ידי השמאי . על החלטת המאי המכריע ניתן לערור בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מהמועד בו הומצאה החלטת השמאי המכריע.

 

הצמדה וריבית

ממועד התוכנית ועד למימוש הזכויות בנכס יש תוספת של הצמדה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה לפי הנמוך. בגין איחור בתשלום – תחול גם כן תוספת הצמדה וריבית פיגורים.

 

הפחתת תשלומי פיגורים

בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה הדנים בערעור או בערר בעניין היטל השבחה, או שמאי מכריע בהחלטתו בעניין כאמור, רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה, בשל התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם.

 

פטור מהיטל השבחה

קיימים מקרים בהם לא יוטל היטל השבחה והם מפורטים בחוק (כגון בשכונה שהוכרזה כשכונת שיקום, או באיזור שיקום, כשמדובר במוסדות ציבור אם הם משמשים למטרה לה נועדו, תוספת שטחי שירות לצורך התאמת נגישות, הקמת מערכת סולארית לייצור חשמל ועוד).  רצוי ביותר לא להסתמך על הכתוב כלשונו אלא לבדוק תמיד מול הוועדה המקומית או מול עו"ד העוסק בתחום, שכן קיימים לעיתים פטורים שאינם אוטומטיים והם נתונים לשיקול דעת הוועדה המקומית ותלויים בעמידה בתנאים מסויימים.

 

חשיבות ההתייעצות עם עורך דין הבקיא בתחום

במקרים מסויימים ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה ולעתים עם תכנון נאות ניתן להפחית את שיעור היטל ההשבחה. ישנם מקרים בהם היו מספר השבחות ולכן יש חשיבות מרובה לערוך חישוב מתואם, במקרים אחרים יש שותפים במקרקעין או שמדובר ברכוש משותף בבית הרשום כבית משותף  ויש גם מקרים שלכאורה נראים פשוטים – רצוי לגשת לעו"ד בעל ניסיון בתחום כדי לבדוק כל מקרה לגופו, בין לגבי החיוב עצמו, שיעורו והיבטים נוספים חשובים. בכל מקרה חשוב לבדוק את נושא היטל ההשבחה טרם עשיית עסקה במקרקעין הרלוונטיים.

עו"ד חובב ביטון וצוות משרדו הם בעלי ניסיון מוכח בתיקים רבים בהם הוטלו היטלי השבחה ובהם הצליחו להפחית סכומים בין עקב טעויות ובין בעת הגשת ערעור. ההתייעצות עם בעל מקצוע היא חיונית ביותר בייחוד כשהמידע במאמר זה אינו ממצה את כל הוראות החוק והמקרים השונים.